外滩失宠奢侈品牌 上海传统核心商圈陷转型阵痛（2）

林剑告诉《每日经济新闻》记者，商场对品牌收取的通常是固定租金，或按销售额扣点计算。一楼二楼的大品牌一般不对外公布销量，交固定租金，而更高楼层的小品牌，就要看业绩表现了。品牌大多采取务实的态度，如果持续亏损，就会选择关店，死撑的情况并不多见。

高纬环球4月份发布报告称，传统百货销售额同比增长自2012年以来逐渐呈现下降趋势，某些百货商家销售额同比出现负增长。

高纬环球上海研究部经理陈妍斐透露，淮海中路街铺租金从去年高峰时期的60~70元/平方米·天已经跌至目前的50元/平方米·天，降幅约20%。外滩地面首层租金也较去年下降5%~10%，目前为30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出现轻微下滑，降幅为2%~3%。相比之下，核心区商圈中徐家汇和陆家嘴租金较为稳定。

尽管奢侈品计划搬离外滩、淮海路、南京西路等地的部分街铺，但这些区域从来不缺愿意入驻的商业业态。

高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧透露，目前在外滩等地区出现的商铺空置现象，仅存在于一楼的底商，二楼以上的高端餐饮基本还是满租的，并且后面还有一大批品牌等着入驻。该机构认为，外滩未来会更加适合做诸如艺术品、高端定制等业态。只不过，业态调整能否被业主接受，是一个问题。因为相比奢侈品，上述类型的业态能接受的租金要略低一些。

相比外滩，淮海中路的转型方向更为明确。餐饮和快时尚是目前对商场贡献最多的品类。高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为，2014年，开实体店最为积极的是H&M、Zara、优衣库等快时尚品牌，这些品牌进入中国较晚，现在还处在扩张阶段。

Zara、H&M等由于适应的消费需求更广，在这个区域也能有很好的业绩。出乎很多人想像的是，这些店铺的货品售价并不高，但能承受的租金却不低。

除了快时尚，咖啡馆、西饼屋等西式餐饮的商店，也能成为淮海中路上街铺未来的主力租户。

在行业下滑形势下，商铺两极分化加剧，经营不善的商铺首先面对的是租金的下滑，然后是关店，甚至空铺。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年关掉了门店，取而代之的是本地内衣品牌古今。而那些表现较好的商铺则受到了品牌更多的投入。

第一太平戴维斯上海公司副总经理、商铺部董事朱兆荣指出，盘活包括外滩、淮海路在内的商铺，最需要政策的放松。由于受到一系列限制，目前包括银行在内的一些业态尚不能进入这一区域，这在一定程度上影响了商铺的出租。

资源稀缺物业受影响不大

此前，因看中淮海路和外滩的商业价值，诸多开发商和百货商场依靠持有核心地区的商业地产，获得了租金和物业增值的双重收益。不过，眼下有观点质疑，在品牌大面积撤离的背景下，这些物业的价值会不会迎来拐点？益民百货、新黄浦、香港新世界、阳光新业等企业，会不会因此番奢侈品牌的大面积撤离而遭受账面和实际的双重损失？

在淮海路及外滩拥有物业的上市公司众多，其中不乏一些老字号国企。如益民商业集团，旗下拥有18万多平方米的商业地产，涵盖商铺、办公楼、酒店等，其中在淮海路商业街就有近10万平方米；阳光新业旗下上海阳光新业中心位于淮海路商圈的核心位置，总建筑面积约为17500平方米；新黄浦旗下位于北外滩国际航运中心商务区的浦江国际金融广场，占地1.4万平方米、建筑面积11.9万平方米。

不过，《每日经济新闻》记者调查发现，外滩、淮海路上奢侈品牌的撤离，对开发商和业主的影响并不是太大，一方面，奢侈品业态在相关企业整体业务中所占据比例并不高；另一方面，这些区域的物业本身属于稀缺资源，长远来看还有升值空间。

据了解，商家的集中撤出，租金成本过高是其中一个重要原因。这些品牌撤出之后，这一地段的租金未继续上涨。

以几个企业为例。数据显示，2014年中期，租赁业收入仅占益民集团总体收入的5.71%，房地产出租占新黄埔整体收入的比例为7.91%。此外，阳光新业的商业出租今年中期收入为1.13亿元，占比为46.11%，尽管比例并不低，但涉及到上海的项目占比并不高。

上海商业研究中心首席研究员齐晓斋表示，淮海路以及外滩租金下跌实属正常，“原来炒得太高”。虽然位置很好，但受电商冲击以及众多购物中心的分流等，眼下“生意不好做”，租金下来对物业的商业经营反而是有利的。

齐晓斋指出，物业的价值和供求也有关系，而稀缺资源总是不缺乏需求的。长期来看，企业并不存在收益上的隐忧。

业态布局需重视配套

在业内人士看来，以淮海路中段为例，此前即便租金再高也仍是一铺难求，如今出现 “空铺潮”，一方面是因为高租金正吞噬着实体零售业的利润，更重要的是因为淮海路多年来商户组合没有规划、餐饮配比不够、停车位欠缺等“硬伤”。

据了解，针对这一现状，原先被定位成 “香榭丽舍大街”的淮海路也开始放下身段，走起“亲民路线”。

目前来看，“亲民路线”已有成效。今年6月，继阔别淮海路12年的老大昌西点旗舰店复出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈尔滨食品厂旗舰店也重新开张。

业内人士表示，餐饮业将是淮海路接下来着力引入的主要业态之一。高纬环球报告显示，2014年二季度，餐饮仍是购物中心创造营收的主力。以淮海路为例，将于年底开业的阳光新业购物中心内，餐饮占比预计接近总面积的50%；香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改，5000多平方米新增空置面积中餐饮企业将成为主要租户。

《每日经济新闻》记者看到，在闻名遐迩的淮海路上，颇具历史感的“妇女用品商店”和瑞士顶级名表的专门店相距不过百米，一些老字号的快餐店也夹杂其间。但上述业内人士指出，“老字号”回归只是权宜之计，商业业态早晚是要调整的，因为做餐饮有一个问题，终究会影响到周边的住户。不过，咖啡馆、甜品店等问题不大。从上海的主要消费人群来看，年轻人比较多，做一条年轻、时尚的商业街或是一个不错的选择。“业态成功后，人流量加大，租金也可以上去。”该人士说。

除了淮海路，外滩也在逐步转型。高力国际相关人士向《每日经济新闻》记者指出，“可能一些零售、高端会所、餐饮、定制服务等比较适合这里。”做商业和品牌需要集聚效应，就外滩来看，未来零售业会朝两边发展，而中间那部分会更多地引进高端定制服务、餐饮等业态，两端和中间轴线可以形成互动的业态。

相关资料显示，餐饮在上海购物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分购物中心的餐饮租户占比已提高到40%。 每经记者 卢曦 杨羚强 王敏杰发自上海