郑州楼市七大猜想 放松限购或会使房价报复性飙涨（2）

猜想 4

改善型楼盘的春天来了?

分析：在限购的时候，支撑楼市发展的主要力量是刚需，而刚需又主要分两种：首套置业需求和改善型需求。

在限购时代，因为购房的次数被限制，而且换房的机会成本大幅上升，“一步到位”成为很多人的购房选择。与此相应，“一步到位”要求更高的支付能力，而这对于大量首套职业者而言并不容易，所以改善型楼盘还是受到一定冲击。

然而，众所周知，每次宏观政策出台，都遭受“一刀切”和“误伤刚需”的批评，一个重要原因就在于，没有能够有区别地对待改善型需求。而如果限购退出的话，有资金实力的购房者将可以不受限制地入市，这无疑将成为改善型需求楼盘的福音，也许这一次，春天真的来了。

猜想 5

土地市场再度升温?

分析：在讨论各个地方政府积极试探调控底线和放松限购时，“土地财政”一直被看做一个重要动因：市场走低，开发商购地的意愿降低，依赖土地财政的地方政府肯定首先受到影响。

比如，7月7日，郑州共计14个地块出让，13块为城中村改造用地，1块为科教用地，全部以底价成交。中原地产首席市场分析师张大伟认为，目前各线城市土地市场均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。

土地市场升温与否依赖开发商对后市的判断，就目前而言，在整个市场走势分化，市场下行趋势并未发生实质改变时，限购放松只能在一定程度上刺激成交量的回暖，传导至土地市场可能仍需一段时间。

猜想 6

购买力回流中心区?

分析：就郑州而言，并非所有的区域都实施限购政策，高新区和经济技术开发区就不在限购之列，所以在限购政策推出时，这些区域打出了“现购区”的口号。

事实上，限购确实逼迫了一些购买力的外流，不少近郊楼盘受益颇多。可以看到，目前郑州楼市成交最火爆的区域都是非限购区域，比如高新区、航空港区和经开区。

那么，如果限购退出的话，郑州市中心区特别是郑东新区会不会迎来一个成交高潮?甚或引发郊区房价格的下降?

目前看来，这种可能性并不大。原因有三：其一，限购只是郑州郊区项目销售火爆的一个助推因素，城市框架拉大和人口增多才是导致郊区房成交火爆的主要因素;其二，随着各类配套设施的完善，非限购区域特别是高新区、航空港区和经开区已经与市区连为一体，并不存在巨大差别，而价格优势又很明显，引来大量需求也实属正常;其三，经过多年开发之后，除了城中村改造项目，中心区项目供应量有时并不如周边项目，成交处于下风也在情理之中。

个人判断，而在中原经济区建设和航空港区建设的大环境下，郑州楼市的需求依然十分旺盛，限购退出之后，并不会造成大量的购买力回流，甚或改变如今的楼市热点区域。

猜想 7

商业地产雪上加霜?

分析：有一种观点认为，限购对于城市最大的改变是促使了大量商业地产项目的出现，特别是经历上一轮楼市调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。

当前，各地的商业地产已进入集中放量期，包括郑州在内的二线城市在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险，引发了各方的广泛关注。

而限购确实挤压了一部分资金转入商业地产——包括各类城市综合体、社区商铺、写字楼、专业市场等——并且造成了一定的繁荣。

然而，随着产能过剩，目前商业地产的价格泡沫开始显现;另外，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾，在这个背景下，住宅解除限购后，会不会让大量游资再度回归，本来就存在去化困难的商业地产项目会不会雪上加霜?

答案不得而知，但可以肯定，商业地产的风险毫无疑问将上升，这将要求投资者在做出决策时充分考量各种要素，避免盲目投资，以免陷入“三代养一铺”的困境。