杭州楼盘降价30%内幕：疯狂拿地盈利成疑（2）

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的巨量土地也在今年陆续进入供应，库存和新增叠在一起，就造成了供过于求的现象，而最先承压的，也就是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不率先回笼资金，当风险来临时，也将最快倒下。

关于杭州降价是否会波及其他城市的言论，桑豫峰认为，不排除相关影响，尤其是库存较大，无法承受市场观望期的企业。

疯狂拿地盈利成疑

除了库存创下历史新高，并远远超过了北上广深之外，杭州房企拿地的热情亦不容忽视。

身处降价风波中心的德信集团，就在其宣布降价的同一天，在杭州市公共资源交易中心，以加价100万，总计17.4787亿元的价格，竞得钱江新城二期章家坝地块，该地块仅楼面价就高达12440元/平方米。而2月25日，德信地产又与浙江中南置业有限公司，为滨江区一块土地展开厮杀，但在16轮的报价之后， 德信地产败北，中南置业以13.4亿元摘走白马湖地块。

针对降价和连续拿地的现象，德信地产销售总监杜盛称，这是集团百亿战略的落地动作，据其介绍，2013年德信集团营收60亿元，因此集团在2014年制定了百亿元的战略计划，而为了实现这一战略，高周转，规模化。具体操作而言，即是在土地市场更主动拿地，另外也将加快销售周转，实现资金回笼。

德信地产的现象并非个例，透明房产网发布的杭州房地产市场2013年研究报告显示，当年土地市场呈现前所未有的狂热，全年土地成交金额刷新了2009年的历史最高纪录，达到1326.9亿元，多个板块楼面价均创下新高。

除此之外，在2013年间，杭州房地产市场共新增15家房地产开发商，而全国销售额排名前十五的开发商也已全部进入杭州市场。新玩家的进入，必然带来地价的攀升，研报数据显示，在去年成交的项目当中，外地开发商拿地金额占比高达77%，但由于供求关系的影响，诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨，相反的， 不少新盘的售价已经否定了部分新晋房企的高地价，出现了“面粉”贵过“面包”的畸形现象。

“前述降价的两个楼盘，看似降价幅度很大，但实际上，他们现在的价格基本就是当初的开盘价。”动力地产董事高峰称，与此同时，高峰介绍，楼面价高过房价的现象主要存在与外来房企，实际上，高昂的土地成交价格，后期确实让一些房企在销售中出现了不盈利，甚至亏损的现象。

降价后火速终止信托计划

上周三，一家财经媒体援引杭州当地信托业内人士的话称，德信地产降价的背后，是源于杭州工商信托要求其通过降价尽快回笼资金。

理财周报记者在此后联系涉事双方，德信地产方面率先否认，杜盛介绍，以北海公园为标的的信托项目，早已在去年7月就已经提前兑付，并且是德信方面主动提前兑付。而一名杭州工商信托内部人士亦以传言不实为由，拒绝置评。

此外，德信地产的母公司，德信控股董事长胡一平在2月24日接受媒体采访时指出，北海公园不存在信托融资，而德信目前也仅有1个项目存在信托融资，其总额仅为1亿元到2亿元，不存在“信托公司保全资产，行使合同约定的强制降价权。”

这一说法与其销售总监的措辞明显产生冲突。除此之外，胡一平口中所说的，目前尚在存续期内的信托产品，应该是投资标的注明清楚的，杭州工商信托成立的德信置业温州瓯海投资项目集合资金信托，该信托计划规模为2亿元，预期收益率为8.2%—10%，期限为3年。

杭州工商信托正是德信地产的合作伙伴，双方曾在多个信托项目上都有过合作。除了前述信托计划外，杭州工商信托另外一款未明确公开投资标的的基金型产品，“飞鹰9号”其主要资产配置之一，就是德信地产在杭州开发的一款高端住宅楼盘，臻园。

该款产品期限为2年，并将于明年3月份到期，依据此前的经验，基金型信托产品可提前半年终止的先例，但对于该产品是否造成降价现实的传言，双方都予以否认。

尽管如此，理财周报在调查过程中发现，交银信托一款名为鑫福4号的产品，在2月23日已经终止，交银信托方面告诉理财周报记者，该款产品分为A、B两类，募集资金均用于德信地产旗下项目。

信托计划资料显示，A类产品已经终止，而成立于2012年8月24日的B类总规模1.094亿元，原计划的终止日期为2014年8月24日，但信托计划同时约定，当信托单位存续满548天时，经融资方式书面通知，资方可提前回购信托收益权。

据交银信托方面介绍，该款产品确实在2月23日提前半年终止，亦是由融资方提出提前终止。蹊跷的是，德信北海公园在2月18日宣布降价后，在21日即临时开盘，据了解截至开盘当日，认筹超过300组，而其清盘的房源共计208套。

“一般来说，融资方主动提前终止信托计划的，多半是受到一些资本方面的压力。”华东地区一名信托业内人士介绍。以北海公园的主力房型89㎡和127㎡为范畴、 均价15800元/㎡计算，北海公园此次清盘所获得的资金在2.92亿—4.17亿元之间，这也就意味着，仅北海公园一次清盘，就足以偿还鑫福4号的本息总和。

令人惊讶的是，德信地产一方面否认其多个存续期信托计划的事实，另一方面，在18日降价，21日开盘后的第二天，即23日，又火速提前半年终止了鑫福4号信托计划。尽管未能得到官方回应，但因信托借款承压而降价的传闻，也并未能够澄清。

自有资金垫付5000万房款

与德信地产相比，天鸿地产的实力则明显孱弱许多，其资金运作也不尽透明。

天鸿集团2001年在新昌县成立，在其进入杭州之前，已经陆续在新昌、海盐、重庆等地，开发了天鸿华庭，天鸿广场、天鸿雅苑、天鸿名都等楼盘，算上此番降价的天鸿香榭里，其开发的楼盘共有8个。

在2009年上半年的一场土地出让会上，桥西板块最初楼面价格3800元/㎡的地块，在经历67轮竞拍后，最终以溢价70%的价格成交，楼面价格6581.4元/㎡。这一激烈的竞价场面，在当时被称为“杭州第一飙地案”，而事件的主角，正是首次进军浙江天鸿集团。

天鸿集团2010年注资1亿元成立了浙江广鸿房地产开发有限公司，目前该公司持有房地产开发二级资质。天鸿以此为主体，在2009年拿地后开了入杭的首次项目，天鸿香榭里。梁鸿眉在当时表示，要蓄足力量做好杭州首个项目。

尽管以高姿态进入杭州，但天鸿香榭里后续的销售却不见良好，前述楼盘销售人员曾坦言，此次天鸿降价，完全是因为开盘3年后，一直交易惨淡造成。对于这一点，“砸盘”的老业主亦表示认同。

为印证其库存高压，销售不力的事实，业主吴亚楠向理财周报记者提供了一项私密合同协议。

吴亚楠给理财周报记者提供的借款协议显示，双方为了实现房贷首付款周转，甲方梁鸿云共借出35万元现金于乙方吴亚楠。“我们原来的资金就10万，根本达不到3成首付的条件，但天鸿方面告诉我们，只要能拿出10万，他们就能帮我们解决房贷首付的问题。”吴亚楠说。

天鸿集团为业主找来的第三方是自然人梁鸿云，据多名业主介绍，此人系梁鸿眉弟弟，而据业主们介绍，先期购买天鸿香榭里的业主，大部分都与梁鸿云签订了借款协议。“跟你打个比方，如果有100个业主，90个都借了。”吴亚楠称。

“每个业主30万，保守估计也有5000万”吴亚楠说，但其并未能提供确切的涉及业主和借款总额。理财周报记者了解到，在前期的销售过程中，天鸿集团曾告知购房意愿者，如若不能付清当地30%的银行房贷，只要能拿出10万元，首付周转的其他金额将由天鸿负责，并能够为其提供两年的免息期。

以吴亚楠购买的房屋为例，梁鸿云共向其借出35万元，而拿到这35万元之后，吴亚楠也顺利在银行申请到房贷。协议约定吴亚楠需在2015年4月15日之前， 分4期还清欠款，如果在期限内偿清，将享受无息待遇，但如果逾期，合同规定“借款人应按年利率24%向甲方承担利息，除此之外，还需想甲方支付欠款金额 0.5%的违约金”。逾期一天，仅罚息就高达1750元。

作为第三方，梁鸿云还在协议中添加了一项特别约定，“如果逾期未能偿清，甲方有权通知开发商拒向其交付所购房屋。”

一系列融资协议显示，购房者如不能在约定时限内还清欠款，不仅将承担高额利息，还将面临房产损失的危险，而作为利益共同体的梁鸿眉兄弟，不仅能实现房屋销售，甚至还将享受“高利贷”的甜头。