绝对收益基金再添利器 打开首只公募REITs的三个问号

上周五，国内首支公募REITs开始发行，这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。在海外发达市场，REITs早已经是成熟产品，以低风险、现金流稳定为特征。首只公募REITs如何投资？对这只基金的收益该有什么样的期许？该现在申购还是上市后买入？待记者为你详细解读。

中国基金业首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs(房地产信托)封闭式基金于上周五开始发行，宣告公募基金投资拓展到不动产领域，也意味着继现金、债券和股票之后，投资者正式迎来第四类资产。

由于是第一只公募房地产信托基金，投资者对这只基金一定存在不少疑问，这只基金的收入来源是什么？会表现出什么样的风险收益特征，适合什么样的投资者？未来上市后折溢价情况将会怎样？对于这些问题，中国基金报记者为您一一解答。

基金靠什么盈利？

租金和债券股票等收益

鹏华前海万科REITs基金的收入主要来自两大块，一是万科前海企业公馆的租金收入，这也是该基金称之为REITs的原因，另一部分则是投资债券、股票传统资产的收入，和其他基金类似。

对于租金收入，该基金契约规定在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司(深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体)股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。

此外，鹏华前海万科REITs还将以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

风险收益特征如何？

预期风险和收益稳定

在了解了首只公募REITs基金靠什么赚钱之后，投资者可能对该基金具有什么样的风险收益特征已经有所认识。仍然分两部分来看，该REITs收租的万科前海企业公馆项目处于深圳前海的核心区域，目前入驻企业以银行、保险、物流、信息产业等公司为主，五年期租约和七年期租约合计接近九成，意味着该REIT基金的租金收入较为稳定。这一部分租金收入，投资者可以参考深圳高端商业地产的年收益率，扣除REITs的基金管理费等费用，得出一个大概的区间。

而对于投资债券和股票等其他资产来说，鹏华基金本身在债券投资领域拥有丰富的投资经验，是全国最大社保基金受托管理人，其中以债券投资规模最大。另外，鹏华基金还是规模最大的绝对收益基金管理人，旗下拥有多只以新股申购为主要获利来源的混合基金。这些使得该REITs的常规投资收入也呈现出稳定特征，即该基金可以通过债券投资、新股申购及适当的二级市场股票投资获取稳定收益。这一部分，投资者可以参考今年以来的二级债基、打新基金的收益，特别是鹏华基金自身的债基、打新基金收益，来做预估。

综合来看，鹏华前海万科REITs是一只预期风险和收益较为稳定的基金，较为适合风险承受能力偏低的投资者，也是重要的资产配置工具。

上市后会不会溢价？

视市场情况而定大幅折价概率较低

作为一只封闭期为十年的上市基金，投资者一定对该基金上市后折溢价情况比较关心，因为这关系到投资者的投资策略，如果上市后出现折价，那等到上市后再逢低买入看起来更划算，而如果上市后持续溢价，在认购期买入更为明智。

的确，作为交易型产品，上市后定价是无法回避的问题。由于是首只公募REITs，在鲜有的基金产品中没有一只基金具有可比性，不过，投资者可以从三方面分析该基金上市后的溢价前景，假设该基金仅进行三大资产投资，租金收益、债券投资收益和新股获配收益，对于租金收益部分，由于其预期稳定，市场给予小幅溢价的概率较高，对于新股获配收益，参考上市的国泰民益，该基金今年以来长期保持小幅溢价走势，对于债券部分投资，参考当前的封闭债基，市场可能会给予一定折价，因在正常的市场环境下，该REITs基金维持小幅溢价的概率较高。当然，由于其收益不会大幅波动，在单边牛市行情中其吸引力会显著下降，不排除一些投资者抛售导致一段时间内折价交易。但如果折价过大，必然会吸引长线资金的吸纳，从而使其折价率收窄乃至消失。

部分投资者可能会将该基金和嘉实元和类比，但这两只基金无论是存续期还是目标资产的风险收益特征均显著不同，两者并不具有太大可比性。

综合来看，鹏华前海万科REITs基金是一款预期风险和收益均较为稳定的基金，适合长线资金进行资产配置，未来上市后大幅折价的概率较低。在市场利率不断下行的背景下，具有一定的吸引力。