地价4千楼盘卖5千 楼市遇冷开发商降价走量

罗村中心广场一带已经具备了一定的城市规模。 戴嘉信 摄

在刚刚结束的佛山城市升级第五次巡查中，南海罗村无疑是极重要的一站。站在正在施工的佛山西站工程指挥部楼顶，佛山市委书记刘悦伦、市委副书记、代市长鲁毅均表示“5-10年之内，这个地方一定能够发展起来”。

不言而喻，“这个地方”指的是佛山西站商圈，包括罗村。这一利好再次给罗村的发展注入信心与活力，楼市亦然。

价格洼地效应明显

富林地产营销部总监李宗秦感觉最近楼市形势有所好转，“整体氛围好了些，客户的购房意向也更加明确了”。李宗秦透露，当前富林地产尚观嘉园正在推110平方米-130平方米改善户型，价格在6000元/平方米至8000元/平方米之间，少数几套产品定价“5”字头，“每个月都有成交，市场销量不错”。

售价便宜是当前罗村楼市的一大竞争优势。不单单是均价“6”字头的尚观嘉园，7月12日，罗村钜隆风度花园正式发售48平方米-110平方米创意二、三房单位，销售价格在5500元-6500元/平方米之间，同样受到购房者追捧。

“4”字头单位也曾出现在罗村房地产市场，今年5月份，罗村长信银湾推出一批“4”字头单位，成交数十套。

这一价格几乎与罗村土地价格持平。去年2月份，奥园地产首入罗村即摘下罗村“地王”桂冠，接近4000元/平方米的楼面地价让罗村土地市场沸腾。

在之后的一年时间里，罗村土地交易市场持续升温，力迅、招商等地产大鳄扎堆进驻。2013年8月15日，广州力迅旗下的佛山泓迅置业有限公司分别以3.7亿和1.56亿元，竞得佛山市狮山罗村北湖一路状元公园北侧原“祥发制衣厂”土地和其北侧商住用地两个“三旧”改造地块。

两地块经85轮激烈叫价后成交，楼面地价分别达4385.89元/平方米和3602.60元/平方米，溢价率分别为63.72%和34.48%，再创罗村土地市场历史新高。

纵观去年罗村土地市场，楼面地价3000元-4000元/平方米已经十分普遍。再看今年罗村楼市，5000元-6000元/平方米价格区间内，可挑选的楼盘实在不少。“罗村楼市还处在明显的洼地之中”，合富辉煌市场研究部总监曹绍林评价道。

罗村楼价正在上升期

把罗村放到一个较长的时间轴上，不难发现，罗村楼价正处在上升阶段。

记者调查发现，从2009年起，罗村楼价以每年7%的涨幅递增。倘若从更长的时间段来看，罗村房价在最近十年中翻了七倍，据了解，罗村最早的社区楼盘有罗湖花园、嘉禾新城、富安花园等，当时售价约为1200元/平方米。

十年增长为罗村带来了许多开发商新面孔。7月以来，纯新盘时代倾城、力迅·城筑扎堆在罗村孝德湖畔亮相，加上此前已经在该板块开盘的奥园、龙光、长信、钜隆，以及正在平整土地的招商地产，罗村板块“群雄逐鹿”。

从长期来看，各大开发商纷纷表示看好罗村发展潜力，该区域的交通、景观资源优势，尤其是佛山西站带来的巨大引擎作用会持续发酵，令板块前景可观。

“罗村是禅桂的后花园，区位、交通、配套优势都十分明显”，原奥园地产佛山公司副总经理陈钊毅认为，罗村的交通和区位优势其实都非常明显，但其价值潜力还没有被完全挖掘，未来，随着交通利好的兑现，从中长期来看，罗村板块的区位价值将愈加凸显。而品牌开发商在高端品牌上的发力，有望改善该片区的产品结构，拉升该区域的楼价。

“罗村还有丰富的教育资源，这些也被购房者看好”，李宗秦强调，由于毗邻光明小学、超盈实验中心、童梦城堡国际幼儿园等学校，富林地产旗下两大楼盘尚观御园和尚观嘉园的学位房都是购房者争抢的资源。

■业界讨论

房价还能更低吗？

7月中旬，罗村钜隆风度花园新品以“5”字头面市，对于这一价格，钜隆房产相关负责人表示，“这完全是成本价在卖，不能再低了”。

据了解，钜隆罗村风度花园拍地楼面地价超过2000元/平方米，倘若按照地产行业惯例加上3000元/平方米的建安成本的话，那么5000元/平方米的确是成本价出售。

但实际上，即使是“5”字头发售，钜隆房产仍然有可能亏本或入不敷出，因为房产交易过程中，开发商需要缴纳20%的交易税，这就意味着5000元/平方米的价格组成中有大约1000元/平方米的税要交。

放眼当前整个罗村楼市，以成本价卖房子似乎已经成为常态，部分项目甚至是在“以地价卖房子”。

以罗村最高单价楼盘奥园·公园一号为例，由于该楼盘楼面地价超过4000元/平方米，再加上3000元/平方米的建安成本，再去掉20%的交易税，即便该楼盘在罗村成功卖到9000元/平方米，照样赚不到钱。

李宗秦同样认为罗村房价应该不会更低，“毕竟成本摆在那里，大家都是看得到的”，另外，7月以来，李宗秦明显感觉市场环境和整体氛围好了一些，“接下来应该会轻松一点”。

但长信地产营销中心总经理徐伟钊对此持不同观点。“价格一定是由市场供求关系决定的，供不应求的时候自然要涨价，但供过于求的时候降价也很正常，谁说开发商在任何阶段都必须是赚钱的。”在一个开放的市场环境中，开发商有可能盈利当然就有可能亏本。