新城成商业地产新增长点

随着近年来大量购房人进入通州、房山、大兴等北京新城，在为新城商圈带来人气的同时，这些新城也正在成为北京商业地产的绝对主角。据统计，近一年京城新开的大型商业项目，其中七成左右均位于新城地区。

“北京新城的商业地产还有着巨大的发展空间。尤其在北京住宅成交量增长乏力的当下，围绕新兴区域打造的商业地产项目，正在形成房地产市场新的增长点。”RET睿意德执行董事张家鹏如此表示。

京华时报记者潘秀林

据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，2014年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米，约为去年实际放量的两倍。其中，通州领跑各区县，预计约52万平方米。京南的房山、丰台的商业地产热度同样十分突出。

新城商业地产井喷

据统计，目前，通州中心区共有11个商业地产项目正在或即将开工建设，通州万达广场、京东罗斯福广场、乐天玛特等综合体也将于年内相继营业。而房山区域除了2013年开业的首创奥特莱斯之外，中粮万科长阳半岛FUNMIX、北京城建胜茂广场、绿地缤纷城、首开熙悦山等多个商业地产项目将于2014年下半年亮相或开业，总体量约70万平方米。

其中，紧邻房山区政府的北京城建胜茂广场，是北京城建开发建设的首个商业综合体项目。该项目地理位置与通州万达广场类似，都离区政府不远，周围住宅区密集，商业发展滞后，缺乏高品质的购物中心。这也让通州万达广场、北京城建胜茂广场的入驻，成为推动区域商业发展的“点睛之笔”。

“从供应角度说，在北京核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着人口疏散的卫星城概念进一步贯彻，新板块成为商业地产热点区域；从需求角度说，无论是通州、房山等新城区域，住宅带来的旺盛人气，正在转化为日趋增长的商业项目诉求。从供需两个层面考量，北京新城商业地产正在逐步进入快速发展阶段。”张家鹏表示。

商业引擎再造“新城老区”

一份来自商业地产项目内部的市场调查报告指出，北京新城的商业地产发展要经过三个阶段。第一个阶段是随着地铁开通，住宅量骤增而兴起的住宅底商和少数大体量商业，从最早的八通线，到后来的房山线、大兴线都是如此；第二个阶段是全新规划的新城理念及区域，比如房山的中央休闲购物区（CSD），很多大体量的品牌商业地产项目，都位于此阶段的新规划区域。第三个阶段即新城中最早发展起来的一些区域，这些区域往往交通便利、人流聚集，但商业规划滞后。各区政府所在的“中央政务区”就是典型的代表。通州万达广场、北京城建胜茂广场都位于这样的“新城老区”。

张家鹏也认为，如果说第一阶段的区域发展引擎是地铁，第二阶段的区域发展引擎是科学的规划理念，那么第三阶段的区域发展引擎，就是因地制宜的高品质商业。

北京城建胜茂广场相关负责人表示，项目对区域发展起到了“画龙点睛”的作用。该项目位于房山区政府广场西侧，周边交通便利，配套完善，是房山区的“中央政务区”，也是房山近年来新城建设的起点。但回过头来看，该区域虽有人气但无活力，发展已经滞后于以中央休闲购物区（CSD）著称的长阳板块。“之所以选择把北京城建胜茂广场建在该区域，就是希望给区域带去活力，再造房山的中心。”该负责人表示。

中国购物中心联盟主任郭增利则认为，位于北京新城腹地，以本地化人群为主要客户的区域型购物中心，将是未来商业地产的发展趋势之一。核心商业地产项目的入驻，让这些本来已经边缘化的区域，向中心化商业主体推进，从而焕发新的生机。