全国民事起诉住改商第一案小区定规矩：不扰民、多交费

样本：金牛区五丁苑小区

全国民事起诉住改商第一案

经验：

1、制定管理规约，允许住改商，但禁止经营餐饮、娱乐等扰民项目

2、不违反法律、法规，无业主反对

3、区别收取物管费，住改商多交，补贴业主

结果：

小区住改商经营户从50多家减到30多家；按照规约多收取的物管费，平均每年有4万元左右，非住改商的200余户业主平均可享受200多元的补贴

声音：

“现在很少遇到挤电梯的情况，进进出出的人也不像以前那么嘈杂，跟以前相比，如今的五丁苑小区完全像一个居民小区。”——业主王先生

“能通过这种方式规范管理，我们还是很感谢业委会的工作人员。”——业主李先生

“商家在这样的场所经营，也给住户造成了干扰，通过增收服务费的方式给予补贴也是合情合理的。”——商家代表王习为

昨日，成都商报记者前往全国民事起诉住改商第一案所在的金牛区五丁苑小区调查发现，该小区率先探索住改商解决管理之道，通过业主自治，制定管理规约，允许住改商，但禁止经营餐饮、娱乐等扰民项目，同时提高住改商商户的物业费，将多收的费用补贴业主。这样一来，小区其他住户一家一年可以少缴物业费大概200元。

首例起诉

有效果 10多家“住改商”搬走

2009年底，最高人民法院关于民事起诉住改商司法解释出台前夕，五丁苑的住改商纠纷已经闹到不可收拾的地步，两栋电梯公寓里已入驻了超过50家中小企业，其中不少公司整层楼地盘踞在小区办公，甚至有企业直接将上百人的公司食堂搬进了五丁苑小区，让小区的住户不堪其扰，公用设施也不堪重负。

昨日，小区业主委员会主任罗朝义接受成都商报记者采访时介绍，尽管如此，当时并没有人愿意主动去起诉。最终，业委会动员受害业主向法院起诉了扰民最为严重的金牛座（小区楼名）4楼的某食品销售公司，成为全国民事起诉住改商第一案。

“最高法出台关于起诉住改商的司法解释后，我们业主的腰杆就更硬了。”罗朝义称，迫于诉讼的压力，先后有10多家商家陆续搬走。

制定规约

允许住改商 但要遵守规矩

五丁苑小区位于北一环路旁锦江河畔，修建于2002年。五丁苑业委会从2006年开始思考如何探索住改商的解决之道，并制定了《增加对非住宅物业服务收费》的规定，试图通过增加物业管理费来约束住改商的商家们，但很多住改商业主并不配合，没能起到实质性的作用。

2007年10月，《物权法》的生效实施，给业主们提供了法律依据。于是，五丁苑小区出台住改商管理规定，进一步按人数划分了收费规则：住改商经营户人数在5人以内的，按照1.5倍的标准收取物业管理费，超过5人的经营户，按照3倍标准收取物业费。

罗朝义介绍说，2010年5月，经全体业主2/3以上多数通过了《关于业主将住宅改变为非住宅用房的管理规定》，增加了“禁止变更为餐饮、娱乐、仓储、教育等经营性用房”的禁止性规定，还增加了“不违反法律、法规、无业主反对”的规定，与物权法及司法解释完全相吻合。同时还将该规定升格为五丁苑业主管理规约，向所属社区和街道办进行了送达备案。

现状如何

赶走闹心商家 业主一年获益4万

作为参加该规约修订的业主代表，王习为同时也是住改商的成员之一。2003年，他所在的公司购买了五丁苑小区山羊座（楼名）的顶层，并将该楼层装修成办公场地，至今仍在办公使用。

“作为住改商的业主，我们可以接受区别收取物业管理费的规定。”王习为表示，正是在这一规约的规范下，淘汰了那些规模较大，严重影响业主生活的商家们。据王习为介绍，如今物管费1.5元/平米，对于办公面积上千、员工上百的公司，要按照4.5元/平米收费，从经济适用的角度考虑，这类企业自然会选择离开。罗朝义介绍，小区住改商经营户最多的时候有50多家，如今那些规模较大、扰民严重的闹心住改商户先后都搬走了。

据五丁苑物业服务中心主任杜川介绍，针对住改商的业主多收取的费用，除去物业公司的管理成本外，全部交还业委会。“按照规约多收取的物管费，平均每年有4万元左右。”罗朝义说，这笔费用只能补贴给非住改商的业主。

“目前小区除了30多户住改商的业主外，有200余户住宅业主直接享受了这笔费用，”罗朝义称，补贴这笔费用后，每户居民每平米少收0.1元，按照平均每户180平米计算，每户每年可享受200多元的补贴。

成都商报记者 周茂梅 摄影报道