五限之下豪宅仍大卖 广州单价4万元贵价盘有14个

侨鑫汇悦台（天河）

90440元/平方米

爱群荟景湾（越秀）

50395元/平方米

保利云禧（白云）

40403元/平方米

大一山庄（白云）

54466元/平方米

■新快报记者 陈齐

2013年广州楼价涨势凶猛，豪宅的旺销对楼价的拉动可谓“功不可没”。在广州对楼市实行“五限”措施的调控背景下，豪宅的销量被人为压低，但依然整体表现强劲。网签数据显示，去年广州网签均价在3万元/平方米的楼盘有43个，网签均价在4万元/平方米以上的楼盘高达14个，均比2012年有了大幅增长。受面积大、单价高的影响，买一套3万元/平方米以上的豪宅，总价可以买到四五套全市均价线上的普通住宅。

十个最贵楼盘过半是江景盘

去年广州楼市可谓豪宅当道，阳光家缘网签数据显示，仅网签价在4万元/平方米的楼盘就高达14个，而售价在3万-4万元/平方米的楼盘也有29个。综合来看，售价在3万元/平方米以上的楼盘有43个。对比来看，2012年广州4万元/平方米以上的楼盘11个，3万元/平方米以上的楼盘只有32个。2013年高价盘的数量可谓大为增加。

网签数据还显示，去年广州3万元/平方米的楼盘销售套数达3377套，虽然只占全市总套数的3.78%，但销售金额却高达16.37%，每套的总价相当全市平均水平的四到五倍。

从豪宅分布的区域来看，3万元/平方米以上的43个楼盘有42个分布在天河、海珠、白云、荔湾、越秀这五个中心城区，仅有1个在番禺的大学城。有意思的是，临江而居依然是广州豪宅买家的首选，在广州楼价最高的10个楼盘中，就有一大半是江景盘，而且多数分布在珠江新城和滨江东等地，价格最高的当属珠江新城的汇悦台项目，其均价高达9万多元/平方米，该项目虽然2012年就卖到9万元/平方米以上的价格，但仅网签了3套，2013年网签量达30套，是2012年的十倍。

若放开网签，豪宅销量将大增

由于担心楼价被拉高，广州豪宅产品2013年属于政府严控范围，“限购、限售、限签、限价、限贷”这针对楼市调控的“五限”措施中，几乎全部针对豪宅楼盘。业内人士表示，如果放开豪宅的网签，豪宅成交还将大幅增加，其网签量将远超目前的套数。

“如果不是限制豪宅盘的网签，全市的均价肯定不止1.3万多元/平方米，预计可能会被拉高到1.7万-1.8万元/平方米，甚至到2万元/平方米。”一位业内人士向记者表示，2013年12月26日-28日，广州市曾放松对高价盘的网签限制，结果全市连续三天成交量分别高达596套、659套、865套，三天合计网签2120套，相当于平时一周的成交量。仅26日当日，全市便有超过130个楼盘网签，其中超过2万元/平方米的楼盘超过50个，当天全市均价达到21574元/平方米。

业界看市

豪宅热销反映市场信心坚挺

事实上，目前业内对于豪宅的定义并没有明确标准，长期关注豪宅市场的中介机构仲量联行就认为“均价为全市均价两到三倍、具有稀缺资源的高端住宅”才是豪宅，这一门槛无疑比3万元/平方米以上这个标准要高不少。

仲量联行发布的年度报告表示，由于政府出台多项楼市调控措施，去年四季度广州豪宅市场表现疲弱。豪宅销售量环比继续下滑1.4%至283套，二手市场售价增幅放缓，环比仅上涨0.9%至36475元/平方米。

“尽管如此，2013年全年豪宅市场一手销售总量仍然与2012年基本持平，达1700套。”对此，仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析称：“这反映了市场信心坚挺，买家预期楼价上升趋势不变，刺激了合资格购买者的入市信心。因为预期针对住宅的楼市调控政策还将在一定时期内存在，造成购房成本的上升。再加上第一季度成交量的提升缓解大部分开发商现金流，也进一步提振了开发商情绪，或令他们对物业进行提价。一手楼价持续攀升的情况下，导致部分改善型需求转向二手市场的大户型。”

豪宅销售压力上升 今年售价预期持平

业内人士表示，展望2014年，在土地市场持续火热、地王频出的背景下，迫于成本压力，预计开发商将提高住宅定位，推升高端住宅供应。仲量联行的报告就表示，预计2014年豪宅市场竣工量近4000套，高于过去两年。截至2013年末，存货近40%，销售压力仍存在。

该报告还表示，预计广州地产调控政策不会放松，同时政府将尝试长效调控机制，这将对投资型需求和改善型需求均构成压力。随着调控机制加码，市场情绪趋于谨慎，很多潜在买家将推迟购房决定。曾丽预计买家观望情绪持续，买卖双方博弈将影响今年销售量，预期豪宅销售量将下滑。如果出现较大库存且成交量持续缩小，预计开发商将推出一定优惠措施。而在二手房市场，预期部分通过置换旧有物业来改善住房需求的业主，议价空间加大。此外，预期房价升幅放缓将导致更多投资性物业出售。2014年售价预期稳定持平。