江门高端写字楼供应进入“快车道”

迎宾大道是江门目前高端写字楼聚集地，但北新区“甲写”发展速度也不容小觑。 资料图片

上周五江门万达广场举办5A甲级写字楼新闻发布会，表示将推出近200米超高层“甲写”集群，江门人期待之余也对写字楼的发展空间产生疑问，江门“甲写”时代来了吗？万达将给江门商务办公市场带来怎样的变化？处于成熟城区的江门国际金融大厦招商情况如何？……带着种种疑问，笔者走访写字楼集聚地，为市民解码江门写字楼，本周起推出系列报道。今日推出首篇，与读者一起回顾江门写字楼的前世今生，并对规划建设中的写字楼进行探讨。

回顾 大多写字楼商住混合管理不规范

“甲级写字楼在江门推出，这一两年我都觉得是一件好事，包括江门国际金融大厦，我一直觉得搞得很好。”五邑大学经济管理学院教授刘志坚欣慰地表示。

专家学者及业内人士在回顾江门初期的写字楼时唏嘘不已，因为不少写字楼为商住混合式，而不是纯写字楼。江门益丞商业管理有限公司副总经理邓永健坦言：“江门写字楼早期发展比较缓慢，集群基本没有，正规点的写字楼也不多。例如东华大厦商住两用，整个设计也不是按写字楼的标准规划，基电系统公司各自安装，而新式写字楼的基电设备统一。”东骏地产总经理林英华清晰地回忆道：“银晶商务大厦应该是江门最早的写字楼，2000年时，租金仅约为每平方米25—28元，而现在的写字楼基本是60元/平方米，甚至超过100元/平方米。而商住混合的中远大厦当时售价约在3000—5000元/平方米不等，部分住宅已被改为写字楼。”

曾经繁极一时的港口路被称为江门的“金融街”，餐饮购物商务一应服务俱全，与之临近的东华路亦然，东华大厦、长怡大厦、康华大厦等零散分布在道路的两旁，这些规模不一的写字楼面临停车位供应不足、基电硬件跟不上等问题，长期只能吸引相对小规模的公司企业，此外这些写字楼还存在管理服务上的漏洞，两年前曾在康华大厦十楼一间会计师事务所从业的冯先生告诉笔者，“大厦正后门入口均设有摄像头及保安人员，居然还会让只穿内裤的变态男人乘坐电梯到十楼女厕所偷窥，我们对这栋大厦的保安系统存在担忧。”

刘志坚感慨道：“江门整个城市的建设档次目前并不是很高，特别是现代服务业对于制造业的支持程度也不够好，其实就是缺少高端服务业的配套，而我们有些写字楼的档次比较低，对于吸引一些比较高层次的人才、年轻的白领，不是很理想。”

现状 甲级写字楼集聚迎宾大道

穿过曾经繁华的“金融街”，沿着东华二路进入迎宾大道，高耸的建筑物映入眼帘，如今迎宾大道聚集了万源大厦、中信银行大厦和江门国际金融大厦，后两者去年年末尚在建设，今年已陆续有公司企业进驻，是目前江门初具规模的甲级写字楼。“中信银行大厦的落成是江门步入高端商务办公市场的标志。”江门国际金融大厦营运总监刘锦华分析认为，“此前其它写字楼都不叫纯甲级写字楼，因为甲级写字楼必须具备7个以上的要素，但之前的写字楼都不能完全具备，而且甲级写字楼并不一定就是5A甲级写字楼，还要看其智能化程度是否具备5A标准，而江门国际金融大厦基本能符合5A标准。”

笔者在不同写字楼交易平台看到，江门大部分旧式写字楼都会自诩为甲级写字楼，有鱼目混珠之嫌。据刘锦华介绍，“甲级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级，要达到甲级标准，必须满足七方面要求：楼宇品质、建筑规模、进驻客户、物业服务、交通便利、所属区位、智能化程度，例如要有配套商务、生活设施，如会议室、餐厅、银行、充足停车位；建筑规模3万平方米或以上；有综合布线及空调系统等。而“5A”和“甲级”又是从不同角度界定办公物业等级的两个概念，“5A”是从硬件配置角度评定，包括办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化。

业内人士分析认为，江门目前在售的高端写字楼有绿岛商城及江门国际金融大厦，江门国际金融大厦总建筑面积逾7万平方米，高26层，写字楼层高为4.1米，多家大型银行及保险证券已入场装修，兴业银行已试业、广州银行在装修中，刘锦华称，写字楼如今还没有公开进行市场推广，仅接受内部认租认购，但租售程度已逾六成。据了解，中信银行大厦以“营造江门前所未有的国际高端办公环境和专业服务”为理念，意在打造国际甲级商务写字楼，满足有意进驻江门发展的各大中小型企业的办公需求；江门国际金融大厦则偏重于金融服务方面，意在打造“一站式金融服务交易平台”。前者侧重于商务和办公，为一些企业提供商务空间，而后者的目标客户群体将主要集中于银行金融、保险证券、贵金属交投、贸易物流行业，两者目标客户并不完全相同。在招商方面，刘锦华表示：“中信银行大厦和江门国际金融大厦所面对的客户群体有所侧重，我们面向的是需要有自己统一形象要求及装修风格的大型企业，而中信大厦已经统一装修好，适合马上进驻的企业。”

展望 北新区多个综合体共造甲写商圈

江门的经济重心向北移已是毋庸置疑的事实，通过写字楼的发展位置不难发现，从东湖一带的老城区到迎宾大道，再到北新区汇集了万达广场、奥园益丞国际广场、汇悦城各大城市综合体，并都会打造甲级写字楼，其甲写智能化建设也将成为一大看点。

12月6日晚，江门万达广场正式推出两座近200米超高层甲级写字楼，均为45层设计，总面积达16.2万平方米，建成后有望成为江门第一高楼。据悉，并不是每一个万达广场项目都有规划万达中心甲级写字楼，如今却选择在非一二线城市的江门发展高端商务办公，这样符合市场的发展吗？江门万达广场副总经理巢东海表示：“江门位处珠三角战略中枢、大亚湾发展核心、五邑中袖之心，江门需要万达，万达甲级写字楼也将为江门商务办公市场带来高端变化。同样，江门在马不停蹄地发展，企业除了简单的办公需求，还需要提升自身企业形象。”

目前商业氛围不浓厚的江门真的要开始步入高端甲写时代吗？邓永健持肯定态度，他表示：“江门不少企业老板不喜欢受到写字楼各种服务的统一管理，会感觉有所约束，而进驻的外企更青睐这种管理服务，高级写字楼的建成招商希望可以带动江门人、江门观念的进步，其它城市能做到，那么江门未来发展都应该是如此方向。”刘志坚也认为：“本来江门在这一方面比较缺，现在推出比较高档的写字楼，对于江门的城市经济发展，包括商业地产的发展，我觉得时机比较好，而且非常必要。”从整体来说，江门作为珠三角的一个城市，虽然它的经济发展水平不是很理想，但是发展前景、后发之势是强劲的，刘志坚认为，所有商家应该也会看好江门的发展，更何况江门原有的写字楼档次和基础低，的确需要高端写字楼的补充。

此外，江门万达广场将于明天开放5A甲级写字楼实景样板区，现场设有抽奖活动，香港明星杨怡将应邀出席揭幕，笔者将会实地考察，继续解码江门写字楼，看其是否符合5A甲写标准。刘燕芬