越秀地产购地模式创新 拿地王资金压力凸显股价反跌

越秀地产购地模式创新 频以内部联合体模式交易

继上月投得武汉地皮后，越秀地产与母公司越秀集团旗下五号基金合作，以43.5亿元夺得位于广州萝岗区云埔地块，楼面地价创新高达到9000元以上。不过，昨日越秀地产（HK00123）却收得0.46%的跌幅，显示市场对此次购地的谨慎态度。

亮点：内部“联合拿地”成越秀拿地主流

据越秀地产昨日公告显示，其萝岗区“地王”是由旗下间接拥有95.48%股权的附属公司广州宏景，与母公司广州越秀旗下仁达五号基金合作中标，地价43.5亿元，双方将会成立项目公司，当中越秀一成股权，总出资不多于4.35亿元，将会以内部资源拨付。

越秀地产方面对记者表示，本次购地沿用该公司上半年与投资基金进行合作开发的创新模式，有效利用资源，提高财务灵活性，在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应。同时，广州宏景享有越秀仁达所持有此项目的90%股权的认购期权，可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目。

此前，越秀地产曾经与母公司越秀集团旗下的地产基金越秀仁达四号实业投资合伙企业以90.1亿元人民币拿下武汉江汉区精武路地块。有公开信息披露，越秀地产与仁达四号的各自持股比例分别为8%和92%，这样计算，越秀地产在这块土地上出资约为7亿元。

而再往前，越秀地产曾经于6月26日夺得杭州江干区地块及7月10日夺得佛山禅城同济路地块后，这两次拿地也都是以内部“联合体”的方式。截至目前，越秀地产公司总土地储备已升至1638万平方米。

溯因：扩张“用力过猛”购地早已超支

越秀地产为何频频采取内部“联合拿地”模式？业内人士分析称，和越秀地产今年来购地“大开口”，扩张过猛有关。

年初，越秀地产曾表示，去年公司购地开支逾80亿元，初步拟定今年购地开支会减至34亿元。但是，随着土地市场的火热，越秀地产购地的热情也一路高涨。仅在上半年，购地开支已“超支”。

越秀地产2013年中期业绩报告显示，上半年，公司已在广州、杭州和佛山共购入五块地，总金额为67.64亿元，建筑面积约114万平方米。

鼎信长城基金董事长章华对记者表示，和基金合作是房地产的另外一个资金通道，相对银行、信托等方式来说，对于房地产来说资金压力相对较小。

京华山一分析师何伟富也在7月底的分析报告中表示，在最近两次收购中，越秀采取全新策略，利用购买选择权，得以从母公司投资资金中回购余下项目权益的方式。“一些投资者或许会对这种交易方式感到不安，因越秀应是首个采取这种策略的房企。”

隐忧：

毛利润率下滑

即使有合作基金“撑腰”，对于2012年销售额仅有90亿元的越秀地产来说，目前的激进扩张速度令人担忧。而从公开数据来看，越秀地产的利润率已经出现大幅滑坡。

越秀地产9月份的业绩公告显示，9月单月，越秀地产合同销售金额约14.43亿元，同比上升3%；合同销售面积约11.05万平方米，同比下降16%。并且，在1月至9月，越秀地产累计合同销售金额约124.96亿元，合同销售面积约94.03万平方米，同比分别上升14%和5%。在这样一个楼市火热的年份，这样的销售业绩并不出彩。

销售并未出现大幅增加的同时，越秀地产的利润率却出现降低，中报显示，公司整体毛利率为40.9%，同比下降19.7个百分点。

对此，公司表示，毛利率下降的原因主要是产品结构和区域结构的变化导致。去年同期毛利率较高是因有较多高毛利的商业产品入账，今年上半年入账的产品则大部分是2011年下半年和2012年上半年受市场调控影响到售价的产品。记者 潘彧