核心提示：自调控以来，济南楼市成交量不降反增，成交均价从2011年的8210元/平米被拉低至2012年的7186元/平米，恰好印证了“调控之下刚需买家是楼市主力”的观点。而以“限购”为主的调控如同毛毛雨，根本浇灭不了购房的刚需热情，增加供应量那才是王道，楼市供不应求只会导致楼价上涨！本刊记者刘龙龙。
“家庭二套房首付比例不低于60%,已有住房家庭且交税1年限购1套住房,进一步加大保障性安居工程建设，等等”，这是2011年2月23日济南市政府第71次常务会议出台的一系列政策,意在进一步加强和改进房地产市场调控工作。
这一系列政策被称作济南版的限购政策，直到2013年的今天还在执行。这近三年的时间里，济南楼市的形势又是怎样的呢？
根据思源经纪数据，2011年济南普宅成交量为27153套。受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点。2011年，济南普通住宅整体成交价格为8210元/平米。
再看一下2012年济南楼市相关数据，截至12月14日济南市普通住宅成交42239套，成交面积为473万平方米，实现历史性突破，达到近几年来的高峰。本年度普通住宅成交均价为7186元/平方米，2012年楼市成交均价波幅不大，一直维持在3%以内。
虽然2013年年底将近，全年楼市数据尚不清楚，但业内普遍认为，2013年的楼市要好于2012年。
直到现在楼市调控依旧风声鹤唳，但从数据看，楼市成交一年比一年火爆。在调控时期，“炒房客”歇菜，但“刚需”买家“前赴后继”，成为支撑楼市的主力。自调控以来，济南楼市成交量不降反增，成交均价从2011年的8210元/平米被拉低至2012年的7186元/平米，恰好印证了“调控之下刚需买家是楼市主力”的观点。“刚需”群体囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，其中80后所占比例最大。据统计显示，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后。细细算来，现在80后的购房需求已经开始释放，而且这种需求将持续相当一段时间。
如果仔细观察目前房地产市场便会发现，现在卖的好的楼盘基本上都是刚需盘，频频出现的“日光盘”基本上也是刚需盘。因为在以首次置业为主的刚需购房者结构中，政策的影响力明显减弱。
如今结婚买房是刚需，动迁买房是刚需，首次改善是刚需，安家落户是刚需……放眼望去，满城尽是“刚需”。而以“限购”为主的调控如同毛毛雨，根本浇灭不了购房的刚需热情，增加供应量那才是王道，楼市供不应求只会导致楼价上涨！本刊记者刘龙龙
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