东莞老旧商业体“枯木逢春” 将借新政抱团出击

中心区旧商业项目被看好 纷纷被盘活

早年由于东莞商业地产发展缓慢，许多位于城市中心的商业体经营不善导致“烂尾”，而近年来，由于住宅市场被调控，商业地产发展迅猛，许多看好东莞商业地产市场的经营者也纷纷进入东莞，意图盘活旧商业项目。

记者调查发现，从去年开始，多个曾经“烂尾”的商业项目被成功盘活，引发许多老旧商业项目重新定位。业内人士认为，由于城市土地资源减少，新建商业项目开发成本高，盘活处于中心位置的旧商业项目，利润并不比新建项目低。

文/记者蒋幸端 图/记者卢政

中心区商业项目被盘活

8月17日，位于南城鸿福商圈的鸿福少年艺术宫殿开业，由于主题定位合适，吸引了许多来自广州和东莞的投资客前来购买商铺。记者了解到，该项目曾经多次由于定位不合适而导致销售失败，此次经由来自广州的经营公司重新定位招商，引发许多投资客的关注。

同样，位于东城中心区的旧商业地产项目东城星玺商业广场在2011年年底重新定位包装后入市，销售火爆，引起市场热议。日前，广州上市公司海印股份也宣布，将以7亿元的资金租下东城星玺商业广场15年，以打造高端购物中心，这也意味着该旧商业项目被重新盘活。

业内人士认为，自万达广场等大型商业地产项目进入东莞后，东莞商业地产也重新焕发新机，一些位于中心位置的烂尾商业项目被来自外地的经营策划公司看好，重新定位包装后进行销售，正在融入已经形成的成熟商圈当中。

镇区旧商城借新政抱团出击

中心城区老旧商业地产项目被盘活，镇区商业体也借政府新规划重新定位，主动抱团出击，力图打造新商圈。

本月初，虎门镇出台《关于大力扶持童装业发展的实施意见》(以下简称《意见》)，将出台多项向童装企业倾斜的政策措施，打造“广东省童装专业镇”、“中国童装名镇”。

一些旧商业项目趁着《意见》出台之际，重新定位，抱团出击融入新商圈。日前，位于富民新商圈核心地段的百达国际商城就借新政出台将项目重新定位为童鞋采购中心。据了解，该项目此前也曾经多次更改定位，但均由于定位不合适，经营不善而没有将人气做旺。《意见》发布后，该项目马上进行重新定位，并在8月初正式进行重新招商，与其他商城一起打造富民新商圈。

据了解，目前虎门镇将整合并充分利用富民商务中心、创丰大厦、富民双子城、百达国际商城、富民农批等地块，培育出一个集孕、婴、幼、童服装和用品为一体的，国内最具规模、配套最完善、档次最高端、商贸最发达的新商圈。

调查：老旧商业项目具备投资门槛低、选择多等优点 盘活后受青睐

旧商业体投资门槛低

记者调查采访发现，不少旧商业项目之所以被盘活，除了重新定位合适外，其面积小，投资门槛低也是吸引投资者的一个主要原因。

据了解，旧商业项目重新定位后，往往被经营者切割成小商铺进行销售，与一些新建商业项目动辄100平方米的商铺相比，这些旧商业项目商铺面积仅十几二十平方米，有些甚至只有七八平方米。

此外，这些商铺由于地段位置好，均价约在30000~50000元/平方米左右，虽然单价不菲，但是商铺的总价却只有二三十万元。对于手上有一些积蓄的小投资者来说，无疑是一个很不错的选择。

鸿福少年艺术宫殿项目总经理李伟江就表示，小面积商铺首先降低了投资门槛，适合大多数的投资者，特别是入门级的投资者，另外一个就是现在住宅限购的大气候下，很多民间资金需要寻找出口，从投资的角度来说，任何投资都有风险 ，而小商铺则提供了更多的选择给投资者。

旧项目盘活后受广州客青睐

记者在采访中发现，由于盘活旧商业体的经营公司大多来自广州，因此也带来了不少广州的投资客，有个别项目广州投资客比例甚至占到了五成以上。

李伟江告诉记者，他们公司在东莞成功销售了万菱广场和康城国际商铺，经统计发现，本地的投资客比例在下降，外地的投资客比例在上升，初步来看，来自广州等地的外地投资客占到了一半以上。他认为，广州投资者心态比较成熟，对于主题商场接受程度比东莞的投资者更高，只要有合适的产品，他们不介意是不是在广州，在东莞也同样愿意投资。另外，从价格上看，东莞商铺的价格比广州的商铺价格便宜得多，有些商铺总价仅十几万元，但是未来的升值潜力却很大。

有业内人士也表示，广州商铺价格高昂，而东莞商业地产处于起步阶段，商铺价格便宜，未来的发展前景被看好，因此吸引广州人前来购买。“四五十万元在广州可能不能投资什么，但是在东莞却可以一次性付款买一个商铺。”该业内人士认为，价格低、前景好是广州小投资客愿意到东莞买铺的一个主要原因。

回顾：早年定位不合适，许多东莞“烂尾”商业体等待被“盘活”

2003年，东莞迎来首轮商业地产开发的高峰期，大量商业地产项目在短短几年内像雨后春笋般冒了出来，华南MALL、第一国际、世博广场等商业体纷纷在东莞城区出现，然而由于当时许多开发商没有商业地产开发经营经验，定位不合适，导致了当年许多商业项目由于经营不善而成为“烂尾”商业体让人惋惜。

记者走访发现，东莞有不少“烂尾”商业项目处于城市中心位置，而由于定位经营不善，不少商铺早已经关门停业，有些商场只有少数门店开业，勉强维持，等待着新的机遇。

广东正太凯盈投资管理有限公司相关人士告诉记者，目前东莞城区有不少“烂尾”商业体，造成“烂尾”的原因有多方面。如有些旧商业体与兴旺的商业体相邻，处于同一个区域，应该说大环境的机遇相同，但由于定位不适合，就会有不同的境遇。“如东城中心的外贸服饰城就是一个例子，周边的商业很发达，位置地段也处于商业中心，但是该商业项目却经营不起来。”另外一个原因是由于区域行政、经济发展变化周边人口结构变化等，使得原有业态不适合，抑或有新的商业中心出现，导致旧商业体逐渐被边缘化。

业内人士：看好盘活旧商业体，定位合适利润高

广东正太凯盈投资管理有限公司这名业内人士认为，旧商业体能够被盘活，有两个原因：一是商业体本身所处的区域迎来了新的发展机遇，如交通、临近商圈形成带动等；二是商业体本身的定位契合了周边的发展、招商运营成功。

他表示，目前之所以有许多公司愿意盘活旧的商业体，是因为利润不一定比新建商业项目低。“城市发展到一定阶段，土地资源有限，开发新的商业体的成本包括时间成本都很高，而且风险也大。但是原有老的商业体在形成之初就有一定市场基础的，盘活旧商业体也是很多区域管辖政府愿意看到的。”他认为，现在拿地新建商业投入大、风险大，而旧的商业体如果地段好，或者区域商业发展空间存在，盘下来后定位适合，利润和回报率并不比一手开发低。